Ce guide reprend toutes les questions sur la succession immobilière et les diagnostics immobiliers, que vous décidiez de vendre, louer ou conserver le bien de succession.
Projets de succession et diagnostics immobiliers
Première chose à savoir : le simple fait d’hériter d’un bien ne vous oblige pas à réaliser un dossier de diagnostic technique (DDT) ! Aucun diagnostic immobilier n’est exigé au moment de la succession, si vous décidez de conserver le bien de succession pour votre usage personnel.
Mais qu’en est-il si vous décidez de louer ou de vendre le bien hérité ? Les diagnostics immobiliers deviennent obligatoires dans le cas d’une transaction immobilière : vente ou location du bien de succession.
« En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. » Code de la construction et de l’habitation (articles L271-4 et L271-6).
Dans ce cas, vous êtes dans l’obligation de constituer un DDT.
Les diagnostics immobiliers obligatoires selon votre bien
Garder à l’esprit que les diagnostics immobiliers obligatoirespeuvent varier selon l’année de construction du bien immobilier mais aussi de son type : maison, appartement, copropriété ou encore de sa localisation !
Un diagnostiqueur immobilier certifié pourra vous accompagner et vous guider pour définir les diagnostics requis selon votre situation.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Obligatoire pour toute vente ou location de bien, le DPE est valable 10 ans.
Si un DPE a déjà été réalisé après la réforme du 30 juin 2021 et si des travaux n’ont pas était réalisé depuis le dernier DPE, il est donc encore valable. Le cas échéant, le diagnostic est à refaire.
Pour une vente de maison ou bâtiment indépendant de moins de 50m2, le DPE n’est pas obligatoire (sauf s’il fait partie d’une copropriété).
Diagnostic Amiante
Requis pour les biens avec un permis de construire émis avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic amiante est obligatoire pour la vente d’un bien, et lorsqu’il est positif, une évaluation périodique des matériaux de la liste A doit être faîte tous les 3 ans pour garder la validité du diagnostic.
Si un diagnostic Amiante négatif a été réalisé après avril 2013, le diagnostic est valable à vie ! Le cas échéant, le diagnostic amiante est à refaire.
Diagnostic Plomb
Obligatoire pour l’ensemble des logements construits avant le 1 juillet 1949, le diagnostic plomb positif est valable 1 an pour la vente et 6 ans pour de la location (sous réserve de l’état de dégradation des matériaux).
Si un diagnostic Plomb négatif a été réalisé, le diagnostic est valable à vie ! Le cas échéant, le diagnostic Plomb est à refaire.
Diagnostic Électricité
Obligatoire pour toutes installations électriques, datant de plus de 15 ans.
Si un diagnostic Électricité a déjà réalisé, il est valable 3 ans pour la vente et 6 ans pour la location.
À savoir : Un compteur électricité = Un diagnostic électricité.
Diagnostic Gaz
Avec des conditions similaires au diagnostic Électricité, le diagnostic Plomb est obligatoire pour toutes installations de gaz, fonctionnelles ou non, datant de plus de 15 ans.
Si un diagnostic Gaz a déjà réalisé, il est valable 3 ans pour la vente et 6 ans pour la location.
À savoir : Une installation de gaz fixe = Un diagnostic gaz. L’installation de gaz est considérée comme fixe s’il y a la présence d’un tuyau en métal.
Diagnostic ERP
Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollution) est obligatoire pour tous les logements, sans exception, selon l’arrêté du 13 Juillet 2018. Il est valable 6 mois uniquement !
Diagnostic Surface
Il existe deux différents diagnostics surface obligatoire, cela varie selon le type de bien :
- Diagnostic Carrez : utilisable pour lot en copropriété d’une surface > 8m2 (si <8m2, alors attestation de non assujetti).
- Diagnostic Boutin : pour les logements en location, supérieurs à 14m2.
Il n’existe pas de durée de validité pour ces diagnostics, cependant en cas de modification de la surface, un diagnostic est à refaire.
L’Audit Énergétique
L’Audit Énergétique est obligatoire en cas de vente d’un logement avec un DPE en E, F ou G. Il est valable 5 ans.
Vente ou location d’un bien après succession : quelles sont les différences ?
Diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente d’un bien de succession
Lors de la vente d’une maison héritée, il est obligatoire de constituer un DDT complet (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
Les diagnostics immobiliers qui composent le DDT sont exigés dès la mise en vente du bien, car le DPE par exemple doit être mentionné sur l’annonce immobilière. Le dossier complet doit être remis à l’acquéreur dès la promesse ou le compromis de vente.
Attention toutefois, le notaire n’est pas responsable de la réalisation ou non des diagnostics, il n’est là qu’en matière de conseil, d’informations et de vérification ! Ce sont les héritiers vendeurs qui ont cette responsabilité.
Diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location d’un bien hérité
Dans le cas d’une mise en location d’un bien après succession, les diagnostics immobiliers obligatoires diffèrent légèrement de ceux exigés pour une vente.
Contrairement à la vente, lors d’une location le diagnostic amiante n’est pas obligatoire, sauf dans le cas d’une copropriété (notamment pour certaines parties communes). Le diagnostic termites n’est pas requis non plus alors qu’il peut l’être dans le cadre de la vente d’un bien hérité.
Les diagnostics immobiliers doivent y être annexés lors de la signature du bail d’habitation. Dans le cas contraire, le locataire peut demander une baisse du loyer ou encore l’annulation du bail. Et en tant que bailleur, vous risquez des sanctions.
Vente VS location, le comparatif
| Vente | Location | |
| DPE | OUI | OUI |
| Amiante | OUI | NON (sauf parties communes copropriété) |
| Plomb | OUI (si avant 1949) | OUI (si avant 1949) |
| Électricité | OUI (installation plus de 15ans) | OUI (installation plus de 15ans) |
| Gaz | OUI (installation plus de 15ans) | OUI (installation plus de 15ans) |
| Termites | Selon zone | NON |
| Assainissement | Si applicable | NON |
| Mesurage | OUI (Loi Carrez) | OUI (Loi Boutin) |
| Moment de la remise du DDT | Dès le compromis de vente (mention possible dès l’annonce immobilière) | A la signature du bail (mention possible dès l’annonce immobilière) |
| Responsabilité | Héritiers vendeurs | Héritiers bailleurs |
Les risques en cas de non-respect des obligations
Nous l’avons rapidement évoqué, mais ne pas respecter l’obligation de fournir les diagnostics immobiliers lors d’une transaction immobilière après une succession peut exposer les héritiers à des conséquences juridiques et/ou financières :
- Requalification en vice caché pour l’absence de diagnostics immobiliers. L’acquéreur ou le locataire peut demander l’annulation de la vente ou du bail, voire demander des dommages et intérêts,
- Responsabilité civile des héritiers. Risque d’indemnisation auprès de l’acheteur ou du locataire pour les préjudices subis,
- Réduction du prix de vente du bien ou baisse du loyer,
Les héritiers ont une responsabilité et une obligation d’information lors d’une transaction immobilière. En fournissant un DDT complet et à jour, réalisé par un professionnel certifié, ils se protègent eux-mêmes, mais aussi les acquéreurs ou locataires.
Qui doit faire réaliser les diagnostics immobiliers après une succession ?
La responsabilité des héritiers
Lors d’une succession immobilière, ce sont les héritiers qui ont accepté la succession qui ont la responsabilité de faire réaliser les diagnostics immobiliers, qu’ils décident de vendre ou de louer la maison, l’appartement ou la copropriété.
Le cas de l’indivision
Si plusieurs héritiers se partagent la succession d’un bien, on parle d’un cas d’indivision. Cela veut dire que l’ensemble des héritiers sont solidairement responsables de la constitution d’un DDT.
Ainsi, les décisions relatives à la vente ou à la location doivent être prises conjointement et les coûts sont généralement répartis entre les coindivisaires à hauteur de leur quote-part.
L’article 815-10 du Code civil mentionne que « Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision. » Il en va de même pour la répartition des frais et des charges, qui se divisent selon la quote-part des indivisaires.
Le notaire en charge de la succession peut intervenir en cas de désaccord.
Quand faire appel à un diagnostiqueur immobilier ?
Vous voulez savoir quand commander vos diagnostics immobiliers ? Le moment idéal dépend de votre projet.
Avant la mise en vente
Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés avant la mise en vente d’un bien immobilier, certains futurs acquéreurs peuvent les demander lors des visites. Par ailleurs, il est impératif que le DDT soit réalisé avant la signature du compromis de vente.
Avant la signature du bail
Dans le cadre d’une location du bien hérité, les diagnostics doivent être annexés au bail lors de la signature. Pour effectuer la mise en location du bien le plus rapidement possible, faire les diagnostics immobiliers dans les plus brefs délais est la meilleure solution !
L’anticipation, la clé de démarches assurées
Notre conseil ? Anticipez ! Cela vous permettra de gagner du temps lors de votre transaction immobilière, que ce soit dans le cadre d’une vente ou d’une location. Par ailleurs, les diagnostics immobiliers réalisés peuvent vous permettre de valoriser le bien ou de revoir le prix de vente !
⚠️ Chaque diagnostic immobilier a une durée de validité qui lui est propre (de 6 mois à 10 ans, voire illimité pour certains diagnostics). Pensez à vérifier parmi les anciens diagnostics si certains sont encore valables, ou à demander au professionnel que vous contactez.
Les conseils pratiques pour les héritiers dans le cas d’une succession
Pour gérer au mieux la réalisation des diagnostics immobiliers au cours d’une succession immobilière, voici nos 3 recommandations !
- Anticiper les diagnostics dès l’ouverture de la succession
En effet, dès que vous envisagez de réaliser une transaction immobilière après avoir hérité d’un bien, vente ou location, commandez les diagnostics immobiliers auprès d’un professionnel. Cela vous permettra une meilleure organisation et un gain de temps considérable ! Par ailleurs, posséder l’ensemble du DDT vous permettra de valoriser votre bien lors de la vente ou de la mise en location.
- Regroupez les diagnostics immobiliers,
Ne faites pas réaliser chaque diagnostic séparément mais optez plutôt pour la réalisation d’un diagnostic global. Cela va permettre au diagnostiqueur immobilier d’intervenir en une fois et de vous proposer un rapport complet contenant l’ensemble des diagnostics immobiliers.
- Conserver l’ensemble des documents
Archivez tous les documents relatifs aux diagnostics immobiliers. Que ce soit les anciens ou les nouveaux, il est très important de conserver les originaux et des copies de votre DDT ou des différents diagnostics. Vous pouvez aussi transmettre une copie complète au notaire en charge de la succession.
En tant qu’héritiers, votre responsabilité est double : effectuer les diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une succession immobilière pour la vente ou la mise en location du bien hérité, et informer l’acquéreur ou le locataire.
Par ailleurs, pour en savoir plus sur le sujet de l’immobilier et de la succession, n’hésitez pas à découvrir notre article : « Immobilier et succession : Comment bien faire la transaction »
Foire Aux Questions (F.A.Q.)
Oui, tout à fait ! C’est même conseillé s’ils sont encore valides.
Les frais des diagnostics immobiliers sont à la charge des héritiers vendeurs ou bailleurs. Comme nous l’avons mentionné, les coûts sont répartis en cas d’indivision au prorata des parts de succession des différents héritiers.
Non ! Il est strictement interdit de vendre un bien hérité sans fournir un DDT complet. Cette obligation est inscrite dans le Code de la construction et de l’habitation.
Les diagnostics immobiliers ne sont obligatoires qu’en cas de transaction immobilière. Si le bien hérité est conservé pour un usage personnel, il n’est pas demandé de réaliser des diagnostics. Mais en cas de mise en vente ou de mise en location du bien de succession, oui, les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour les héritiers vendeurs et les héritiers bailleurs.
La succession ne modifie pas la durée de validité des diagnostics immobiliers. Par ailleurs, chaque diagnostic immobilier possède une durée de validité différente. Il est recommandé de vérifier les dates de validité des diagnostics existants avant d’engager une transaction immobilière.
