Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil essentiel pour évaluer la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un logement. 

Classant les bâtiments de A à G, il est devenu un critère décisif pour la vente ou la location d’un bien, surtout dans le cadre des réformes récentes visant à réduire les « passoires énergétiques » (logements classés F et G). 

Les DPE réalisés avant 2021 : Pourquoi faut-il les refaire ?

La réforme du DPE de 2021 a introduit une méthode de calcul unifiée, la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), rendant les résultats plus fiables et transparents. Ce nouveau calcul s’appuie sur les caractéristiques techniques du logement (isolation, chauffage, ventilation, etc.) au lieu des habitudes de consommation des occupants.

Les DPE réalisés avant cette réforme étaient souvent basés sur des estimations de consommation qui variaient selon les occupants, ce qui les rendait moins fiables pour comparer objectivement les performances énergétiques.

Avec la réforme de 2021, le DPE intègre désormais les émissions de GES en plus de la consommation énergétique, permettant une vision plus complète de l’impact environnemental des logements.

Les DPE réalisés avant juillet 2021 doivent donc être renouvelés avant le 1er janvier 2025 pour refléter cette nouvelle méthodologie.

Aussi, le DPE est maintenant un document opposable, ce qui signifie que les acquéreurs et locataires peuvent engager des actions en justice si le diagnostic est erroné ou trompeur. Les propriétaires doivent donc fournir un DPE précis et conforme, faute de quoi ils risquent des compensations financières.

Les DPE Collectifs : une obligation pour les bâtiments en copropriété

Depuis le 1er janvier 2023, les bâtiments collectifs de plus de 16 lots construits avant 2013 et disposant d’un chauffage collectif doivent réaliser un DPE collectif. À partir du 1er janvier 2025, cette obligation s’étendra à toutes les copropriétés. Ce diagnostic permet une évaluation globale de la performance énergétique de l’immeuble, facilitant la planification de travaux d’amélioration énergétique pour les copropriétés concernées.

Le DPE collectif est une réponse aux objectifs fixés par la Loi Énergie et Climat de 2019 et la Loi Climat et Résilience de 2021. Ces lois visent à réduire les émissions de CO₂ des bâtiments d’ici 2050, en imposant des obligations progressives aux propriétaires et copropriétaires pour encourager des rénovations énergétiques et réduire la consommation d’énergie.

Conséquences pour les copropriétaires 

Un DPE collectif permet aux copropriétaires de visualiser les faiblesses énergétiques de leur immeuble (isolation, chauffage, ventilation, etc.). Cette transparence facilite les décisions de rénovation lors des assemblées générales et permet d’anticiper les futures restrictions sur la location de biens énergivores. Les logements classés F ou G, pourront faire l’objet de sanctions, limitant leur potentiel de location et de vente. C’est déjà le cas avec les logements classés G qui ont l’interdiction d’augmenter leurs loyers depuis 2021 et qui seront interdits à la location dès janvier 2025. Les logements classés F auront quant à eux un peu plus de temps avec une interdiction de location en 2028. Une bonne note au DPE accroît leur valeur et leur attractivité sur le marché immobilier.

Normes et Réglementations DPE 

Les normes actuelles

La méthode 3CL introduite en 2021 vise à uniformiser le calcul du DPE et à offrir un diagnostic plus fiable. Elle repose sur des critères standardisés indépendants des habitudes des occupants, intégrant les déperditions thermiques, le chauffage, l’eau chaude, la climatisation, et l’éclairage. La classification de A à G permet ainsi une évaluation précise et une comparaison objective entre les logements.

Depuis cette réforme, tout DPE doit être inclus dans le dossier de vente ou de location avant la mise en publicité d’un bien. En plus d’être un critère de choix pour les acheteurs ou locataires, il est désormais juridiquement opposable, rendant les propriétaires responsables des informations fournies.

Les futures normes

À partir de 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués, et cette restriction sera étendue aux logements classés F dès 2028. Les propriétaires devront alors prévoir des travaux de rénovation pour échapper à ces interdictions. Pour les ventes de logements (maisons individuelles ou les immeubles en monopropriété) classés F ou G, un audit énergétique sera également obligatoire afin d’informer les acheteurs potentiels des travaux nécessaires et des coûts associés.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour reporter l’interdiction de louer ?

Un PPT permet aux copropriétés de bénéficier d’un report de l’interdiction de location pour les logements énergivores.

L’objectif principal est d’autoriser un report temporaire de l’interdiction de location pour les logements énergivores. En effet, sans ce report, la loi interdit progressivement la location des logements classés F et G, dans le cadre de la lutte contre les passoires énergétiques. Les copropriétés qui souhaitent continuer à louer ces biens doivent donc :

• Présenter un PPT contenant un calendrier clair des travaux de rénovation visant à améliorer la performance énergétique, voté en assemblée générale par les copropriétaires.
• Engager des démarches pour réaliser les travaux d’isolation, de rénovation de chauffage, ou de mise en conformité énergétique afin de sortir des classes énergétiques F et G.

Ces mesures s’appliquent sur tout le territoire français et concernent l’ensemble des copropriétés possédant des logements classés énergivores, quelle que soit leur localisation (urbaines, périurbaines, ou rurales).

La France s’est fixée un objectif général de neutralité carbone d’ici 2050, ce qui signifie que les copropriétés doivent planifier et réaliser les rénovations nécessaires bien avant cette échéance.

La loi a prévu une interdiction progressive de location pour les logements énergivores : les logements les plus énergivores, c’est-à-dire ceux classés G, ne seront plus autorisés à la location à partir de 2025, puis les F en 2028.

Les objectifs de cette mesure sont multiples :

• Réduire l’empreinte carbone des logements en diminuant les émissions de gaz à effet de serre provenant des bâtiments mal isolés.
• Assurer un parc immobilier plus durable et plus performant, contribuant à l’atteinte des objectifs climatiques de la France.
• Protéger les locataires en garantissant des conditions de vie décentes et une réduction des coûts énergétiques.
• Favoriser la rénovation du parc immobilier et inciter les copropriétaires à investir dans des rénovations qui amélioreront la valeur de leur bien immobilier à long terme.

Le Décret de Propriété : Un cadre renforcé pour la propriété Immobilière

Le décret de propriété encadre les droits et obligations des propriétaires de logements classés F et G afin de les inciter à améliorer leur efficacité énergétique. Par exemple, les propriétaires de logements énergivores ne peuvent plus augmenter les loyers tant que les travaux de rénovation n’ont pas été effectués. Ce décret vise à garantir que les logements loués offrent un seuil minimal de performance énergétique.

Les propriétaires peuvent cependant accéder à des aides telles que MaPrimeRénov’ et les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) pour alléger le coût des rénovations. En copropriété, un PPT peut être adopté pour étaler les travaux dans le temps et obtenir un délai de mise en conformité. Les propriétaires conservent aussi le droit de contester des évaluations de DPE en cas d’erreurs ou d’inexactitudes.

Sanctions en cas de non-conformité 

Les propriétaires s’exposent à diverses sanctions financières en cas de non-respect des obligations de rénovation. Parmi celles-ci figurent le gel des loyers pour les logements classés F et G, l’interdiction de location pour les classes G à partir de 2025, des dédommagements pour les locataires, et des recours juridiques pour les acquéreurs et locataires en cas de litige sur la conformité énergétique.

Conclusion

En résumé, la réforme du DPE et les nouvelles réglementations en vigueur visent à transformer le parc immobilier français pour le rendre plus économe en énergie et respectueux de l’environnement. Les propriétaires sont donc confrontés à plusieurs échéances importantes :

• 2025 : Interdiction de location pour les logements classés G.
• 2028 : Extension de l’interdiction de location aux logements classés F.
• 2050 : Objectif de neutralité carbone pour l’ensemble du parc immobilier.

Face à ces échéances, il est essentiel pour les propriétaires d’anticiper en réalisant dès maintenant les diagnostics et en planifiant les travaux de rénovation nécessaires. Plusieurs aides financières, comme MaPrimeRénov’ et les CEE, sont disponibles pour faciliter cette transition énergétique et alléger le poids financier des travaux.

Cette transition, bien que contraignante, représente une opportunité pour les propriétaires d’augmenter la valeur de leurs biens tout en contribuant aux efforts nationaux pour la lutte contre le changement climatique. Une préparation dès maintenant permettra d’éviter les sanctions futures et de s’adapter aux exigences de ce marché en mutation vers des logements plus durables et économes en énergie.