Avez-vous pensé à l’ERP (État des Risques et Pollutions) ? Ce petit document de quelques pages est trop souvent négligé lors de la vente d’une maison. 

Décryptage de ce diagnostic oublié.

Qu’est-ce que le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions)

L’ERP, c’est un peu le mouton noir dans la famille des diagnostics immobiliers. Contrairement au DPE ou au diagnostic plomb dont tout le monde parle, on a tendance à oublier l’État des Risques et Pollutions. On en parle moins, pourtant il est tout aussi obligatoire dans le cadre de certaines ventes !

Jusqu’en 2018, on l’appelait l’ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques). Puis l’ERP a changé de nom et a évolué pour intégrer de nouveaux paramètres. 

Mais alors, quel est l’objectif de l’ERP ? C’est avant tout d’informer l’acheteur qui investit dans certaines zones, ou le locataire, de l’environnement du bien et des risques auxquels il pourrait être exposé.

Voici un bref aperçu de ce que peut révéler un ERP :

• Les risques naturels : inondations, séismes, mouvements de terrain, avalanches, feux de forêt, éruptions volcaniques, etc. 
• Les risques technologiques : proximité avec des industries classées SEVESO, sites nucléaires, rupture de barrage, transport de matières dangereuses,
• Les risques miniers : présence de cavités souterraines, anciennes exploitations minières avec risques d’effondrements, etc.,
• Le zonage radon : exposition au gaz radioactif présent dans certains sols,
• La pollution des sols : terrains ayant accueilli des activités industrielles polluantes,
• Obligations de débroussaillement : dans les zones exposées aux incendies.

Le réflexe à intégrer dans votre Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : l’ERP

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est un document qui rassemble l’ensemble des diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison. L’ERP doit y figurer au même titre que les autres diagnostics immobiliers selon la zone du bien. Mais il présente une petite particularité : il n’est valable que 6 mois !

Cela est en effet bien plus court que la plupart des diagnostics. Et cette courte durée peut en partie expliquer pourquoi de nombreux vendeurs se font avoir et oublient l’ERP au sein de leur DDT.

Entre la première mise en vente et la signature finale chez le notaire, ce diagnostic peut devenir obsolète, attention alors d’être à jour pour finaliser votre transaction immobilière !

L’ERP, obligatoire dans certaines conditions

L’obligation de réaliser un État des Risques et Pollutions dépend de la localisation de votre bien. Par exemple, si votre logement se situe dans : 

• Une zone couverte par un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT),
• Une zone couverte par un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles (PPRNP),
• Une zone couverte par un Plan de Prévention des Risques Miniers (PPRM),
• Un périmètre en cours d’étude pour l’élaboration d’un Plan de Prévention des Risques technologiques, naturels ou miniers,
• Une zone avec possibilité de séisme de niveau 2 à 5,
• Une zone à potentiel radon de niveau 3,
• Une zone concernée par le recul du trait de côte, délimitée par un plan local d’urbanisme (PLU) par exemple,
• Une zone concernée par les obligations de débroussaillement,

Pour savoir si votre logement est concerné, vous pouvez consulter le site Géorisques. Simplement en renseignant l’adresse de votre bien immobilier, vous saurez directement si l’ERP est obligatoire ou non pour une vente immobilière. 

Votre mairie ou votre préfecture sont aussi en mesure de vous renseigner.

⚠️Tous les biens sont concernés : maisons, appartements, terrains, garages, locaux commerciaux, etc.

Comment et par qui établir votre ERP ?

Bonne nouvelle ! L’ERP est le seul diagnostic immobilier que vous pouvez être en mesure de réaliser tout seul. 

Eh oui, en vous rendant sur le site du Service Public dans la rubrique « Aide au remplissement de l’Etat des Risques et Pollutions », vous pouvez vous-même effectuer votre État des Risques et Pollutions.  C’est un formulaire relativement simple à compléter.

Avec l’ensemble des documents à votre disposition, cela vous prendra entre 15 et 30 minutes, et c’est entièrement gratuit !

La deuxième option, c’est de faire appel à un diagnostiqueur immobilier professionnel qui établira votre ERP lors de son intervention pour réaliser les autres diagnostics immobiliers.

C’est l’option de sécurité, qui vous permet de vous assurer qu’il n’y aura pas d’erreur de remplissage. Vous vous protégez en cas de litige et il y a une couverture par l’assurance professionnelle du diagnostiqueur.

Les conséquences d’un ERP manquant

Si vous n’avez pas fourni de diagnostic État des Risques et Pollutions, on peut dire que vous jouez avec le feu (sans mauvais jeu de mots). Que risquez-vous en cas d’ERP manquant ?

Dans le cadre d’une vente de maison ou vente d’appartement

L’acquéreur peut décider de saisir le tribunal pour demander l’annulation de la vente. Il peut aussi exiger de réduire le prix de vente. 

En tant que vendeur, votre responsabilité civile peut être engagée pour vice caché et l’annulation de la vente se fera sans pénalité pour l’acheteur.

Dans le cadre d’une location de maison ou location d’appartement

Le locataire peut demander l’annulation du bail et réclamer des dommages et intérêts. Un juge peut aussi accorder une réduction du loyer. 

En tant que propriétaire, vous risquez une amende, pouvant atteindre les 300 000 euros, et une peine de 2 ans de prison.

Par ailleurs, si vous avez fait appel à un agent immobilier, celui-ci peut également voir sa responsabilité engagée.

Autant dire que le jeu n’en vaut pas la chandelle (encore du feu… promis on ne fait pas exprès !).

Mais pourquoi l’ERP est-il le diagnostic oublié ?

Comment se fait-il que de nombreuses personnes, lors d’une transaction immobilière, oublient de réaliser l’ERP ?

Tout d’abord, nous l’avons évoqué plus haut : sa durée de validité ultra-courte. Un processus de vente peut parfois s’étaler sur plus de 6 mois, et un ERP réalisé en début de vente peut se retrouver périmé au moment de signer ! Attention à cela. 

La gratuité potentielle de l’ERP est aussi l’une des raisons. C’est étonnant mais c’est vrai ! Paradoxalement, le fait qu’il puisse être réalisé gratuitement par vous-même rend ce diagnostic moins visible que d’autres diagnostics immobiliers. 

Autre raison que l’on peut évoquer : de nombreux diagnostics concernent l’ensemble des biens (comme le DPE par exemple), l’ERP quant à lui n’est obligatoire que dans certaines zones. Étant spécifique, cela peut prêter à confusion.

Enfin, le manque de sensibilisation sur ce diagnostic est aussi en cause. C’est pour ça que chez RITMODiag, on vous en parle ! 

Les bonnes pratiques pour ne pas oublier l’ERP dans son processus de vente

RITMODiag revient avec vous sur les réflexes à adopter pour penser à réaliser l’ERP :

• Vérifier dès le départ la zone de votre bien immobilier sur le site Géorisques.gouv.fr,
• Inclure l’État des Risques et Pollutions dans le packaging de diagnostics immobiliers que vous devez réaliser, et parlez-en à votre diagnostiqueur,
• Surveiller la date de validité de votre diagnostic, et anticipez le renouvellement si besoin,
• Intégrer la mention de l’ERP dans votre annonce parmi les autres diagnostics, cela rassurera les acheteurs potentiels,
• Informer dès la première visite les acheteurs : là, c’est la loi qui vous impose de remettre l’information sur les risques dès la première visite des acquéreurs potentiels.

Avec cette petite checklist, vous êtes sûrs de ne plus oublier l’ERP !

Les évolutions futures de ce diagnostic immobilier

Comme de nombreux diagnostics, l’ERP ne fait pas exception et n’a pas fini d’évoluer. Plusieurs changements sont à prévoir avec ce diagnostic !

Cela peut concerner la modification des zones (élargissement à la suite d’un changement climatique, nouvelles zones à risques, etc.). Quand on parle environnement, les évolutions peuvent aller vite et être majeures !

Par ailleurs, la réglementation peut ajouter de nouveaux risques selon d’autres paramètres environnementaux. Par exemple, le recul de trait de côte est entré en application en 2023 ! C’est tout récent.

D’autres évolutions sont en discussion, comme l’allongement de la durée de validité jusqu’à 1 an, ou encore la dématérialisation totale de ce diagnostic pour simplifier l’accès aux données.

Attention toutefois, face aux oublis et manquements, les lois pourraient se durcir et renforcer les sanctions pour un ERP manquant !

Faites confiance à nos experts certifiés pour tous vos diagnostics immobiliers

Vous l’aurez compris, l’ERP est loin d’être un diagnostic anecdotique ! Afin de sécuriser la vente de votre maison et d’être sûr de ne pas oublier l’État des Risques et Pollutions, faites appel à des diagnostiqueurs certifiés !

Chez RITMODiag, nous ne laissons rien au hasard et nous vous proposons nos conseils et des interventions dans les meilleurs délais. Nos équipes vous accompagnent dans l’ensemble de vos démarches et dans la réalisation de vos diagnostics immobiliers.

Contactez dès aujourd’hui nos conseillers pour réaliser un DDT complet !